Недвижимость. Понятие и классификация недвижимости.

К недвижимому имуществу относится имущество, в состав которого входит земля, здания, прочие сооружения на участке. К недвижимости относится также имущественные комплексы для выполнения предпринимательской деятельности. Остальное имущество называют движимым.

Недвижимость занимает центральное место в экономике, выполняя две функции:

1. Средство производства;


2. Объект личного использования.

С недвижимостью связано правовое регулирование государством сфер жизни общества и производства. 
Базовым объект недвижимости является земля, имеющая значение для предпринимательской деятельности жизни людей. Земля является местом проживания людей, основным фактором в бизнесе.

Оценка земли – важная сфера профессиональной деятельности экспертов оценочных компаний.
Согласно ГК РФ к недвижимому имуществу относятся участки земли, недр, водоемы, иные объекты, неразрывно связанные с землей, включая леса, насаждения, сооружения, кондоминиумы, имущественные комплексы. Недвижимость как долговечный товар выступает объектом сделок, удовлетворяет потребности людей, имеет параметры (качественные, количественные), влияющие на стоимость при оценке недвижимости.

Выделяют признаки недвижимости:

1. Неразрывная юридическая, физическая связь с землей;


2. Невозможность перемещения без ущерба;


3. Длительный жизненный цикл;


4. Уникальность физических характеристик, инвестиционная привлекательность;


5. Невозможность слома, похищения, потери;


6. Высокая стоимость объектов, невозможность дробления объекта на доли;


7. Недоступность информации о сделках;


8. Постепенный перенос стоимости, а также потребительских свойств по мере износа;


9. Наличие полезности объектов;


10. Влияние строительства на стоимость прилегающих объектов (зданий, земель);


11. Тенденция увеличения стоимости объектов со временем;


12. Наличие специфических рисков;


13. Регулирование сделок государством;


14. Наличие территориального предпочтения (экономический параметр);


15. Возможность комбинации вещных прав.

Классификация объектов предполагает две составляющие:

1. Естественные объекты — участок земли, лес и насаждения, водные объекты, недра;

2. Искусственные объекты (постройки):

• Жилые объекты — малоэтажные, многоэтажные дома, дома повышенной этажности, высотные дома, кондоминиум, подъезд, квартира, дачный дом и т.д.;


• Коммерческие объекты — офисы, магазины, гаражи, гостиницы, склады, сооружения, предприятия;


• Общественные сооружения;


• Оздоровительные объекты (больницы, санатории и т.д.);


• Учебные объекты (детские сады, школы и т.д.);


•  Культурные объекты (музеи, театры, цирки, зоопарки и т.д.);


• Специальные административные сооружения (милиция, прокуратура), мемориальные сооружения, порты и т.д.

При оценке стоимости недвижимости эксперты учитывают категорию основы недвижимости – это земли.

Выделяют семь категорий земель:

1. Территории сельскохозяйственного назначения;


2. Территории городов;


3. Территории промышленности, транспорта, космического обеспечения, энергетики и т.д.


4. Земли охраняемых территорий;


5. Лесной фонд;


6. Водный фонд;


7. Земли запаса.

Таким образом, многообразие объектов недвижимости структурировано классификацией. Каждый объект обладает характеристиками и факторами влияния на стоимость при оценке имущества.